Die Wohnfläche richtig berechnen

Die Wohnflächenangabe auf Grundlage einer korrekten Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Wert bei Kauf oder Anmietung einer Immobilie. Er ist ausschlaggebend für die Kaufpreisermittlung, für die Miethöhe oder auch die Nebenkosten. Es existieren allerdings mehrere gültige Berechnungsmethoden, die teilweise erheblich voneinander abweichende Ergebnisse liefern.

Die Wohnflächenverordnung ist Anfang 2004 in Kraft getreten. Gesetzlich verpflichtend ist ihre Anwendung jedoch nur für öffentlich geförderten Wohnraum. Es gibt auch ältere Verordnungen, nach denen berechnet werden kann. Allerdings hat die Wohnflächenverordnung sich zur wichtigsten Berechnungsmethode entwickelt, nach der auch Gerichte urteilen.

Welche Flächen zählen überhaupt zur Wohnfläche? Um die Wohnfläche ermitteln zu können, muss in einem ersten Schritt definiert werden, welche Räume überhaupt in die Berechnung der sogenannten Grundfläche einfließen. In einem zweiten Schritt wird bestimmt, in welchem Umfang die so ermittelten Grundflächen auf die Wohnfläche angerechnet werden dürfen. Die Wohnflächenverordnung grenzt für den ersten Schritt folgende Räume voneinander ab:

Zur Wohnfläche gehören grundsätzlich: Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Esszimmer, Küchen, Badezimmer, Gästezimmer, Toilettenräume, Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen, Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen

Nicht zur Wohnfläche gehören: Kellerräume, Abstellräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen, Bodenräume, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen.

Manche zu berücksichtigende Flächen fließen nicht mit Ihrer vollen Fläche in die Wohnflächenberechnung ein. So sind die Grundflächen von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen zur Hälfte anzurechnen. Flächen von Balkonen, Loggien, Terrassen und Dachterrassen werden in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte angerechnet. Zur Hälfte nur in Ausnahmefällen und dann, wenn sich aus dem Zusammenspiel von besonderer Größe, Lage und oder Ausstattung ein deutlich erhöhter Wohnwert ergibt.

Auch die Raumhöhe ist für die Anrechenbarkeit von Grundflächen relevant. Nach der Wohnflächenverordnung werden nur Flächen mit einer Höhe von mindestens zwei Metern im vollen Umfang zur Wohnfläche gezählt. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, wie es beispielsweise unter Dachschrägen häufig der Fall ist, wird die Fläche nur zur Hälfte berechnet. Raumteile mit einer Höhe von unter einem Meter zählen nicht zur Wohnfläche.

Von der Wohnfläche abgezogen werden zudem Flächen von: Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze Türnischen., Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind. Ein ausgebauter Kellerraum kann durchaus zur Wohnfläche zählen: Er muss mindestens eine Höhe von 2,40m haben, eine Heizung und das Fenster muss mindestens 12,5% der Fläche des Raumes haben. Allerdings muss ein Bad im Keller nicht so ein großes Fenster haben. Hier ist sogar eine mechanische Lüftung zulässig. Aber: Man sollte auch immer schauen, ob hierfür auch eine Baugenehmigung vorliegt. Es könnte sich baurechtlich auch um „Keller, Abstell oder Hobbyraum“ handeln, ist also nicht zum dauerhaften Aufenthalt genehmigt.

In einem Mietvertrag sollte nie die Wohnfläche genannt werden, es sollten nur die verschiedenen Zimmer erwähnt werden. Ferner wird man auch in einem notariellen Kaufvertrag keine Wohnfläche finden.

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