Wie man den Wert einer Eigentumswohnung einfach ermittelt

Bei einer vermieteten Wohnung erzielt man Kapitalerträge in Form von Mieteinnahmen. Somit betrachtet man die Wohnung aus Sicht eines Investors. Wieviel kann der Investor pro Jahr erzielen? Die Mieteinnahmen bestimmen also den Wert der Wohnung.

In der Regel hat der Vermieter die Miete an den Markt angepasst. Das heißt, die Miete entspricht der Lage und Ausstattung der Wohnung. Bei schlechten Lagen und schlechter Ausstattung ist die Miete geringer, bei guter Lage und guter Ausstattung natürlich höher. Für den Wert einer vermieteten Wohnung gibt es die sogenannte Maklerformel: Der Kaufpreis der Wohnung ist hier die Jahresnettomiete multipliziert mit einem Faktor. Was sagt dieser Faktor aus und wie bestimmt man ihn?

Einfach gesagt, gibt der Kaufpreisfaktor die Wirtschaftlichkeit einer Investition in eine Immobilie an. Drückt man Kaufpreise von Immobilien als Anzahl von Jahresnettomieten aus, weiß man sofort, wie ertragreich eine Immobilie ist. Eine Immobilie mit dem Kaufpreisfaktor 20 kostet also 20 Jahresnettomieten. Anders ausgedrückt, nach 20 Jahren Mieteinnahmen ist die Immobilie bezahlt. So erkennt man auch die Rendite der Investition. Diese beträgt im Beispiel also 5%, denn 5 x 20 = 100. Die Rendite ist also der Kehrwert des Kaufpreisfaktors.

Wovon hängen Kaufpreisfaktoren ab? Generell gilt: Bei jeder Investition trägt der Investor ein Risiko. Für das Eingehen des Risikos wird der Investor mit einer Rendite auf seine Investition belohnt. Handelt es sich um eine risikoarme Investition, ist die Rendite gering (Beispiel: Investition in eine Bundesanleihe). Ist das Risiko groß, sind auch die Renditen groß, wie zum Beispiel bei einer Investition in Aktien oder sogar Bitcoin. Immobilien haben somit ein mittleres Risiko und mittlere Renditen. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto geringer ist das Risiko und somit die Rendite. Da der Kaufpreis der Kehrwert der Rendite ist, bedeutet geringes Risiko hohe Kaufpreisfaktoren. Je schlechter die Lage und die Ausstattung der Immobilie, desto größer das Risiko und die Rendite, desto kleiner ist der Kaufpreisfaktor.

Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für eine Immobilie? Das hängt ganz von der Lage und der Ausstattung ab, also vom Risiko. Eine Immobilie in schlechter Lage muss auch mal Renditen von 10% abwerfen um Mietausfall und Wiedervermietungsrisiko zu tragen. In dem Fall wäre der Kaufpreisfaktor 10. Eine Immobilie in Spitzenlage hat ein sehr geringes Risiko. Hier geben sich Investoren auch schon mit 2-2.5% Rendite zufrieden. Dann ist der Kaufpreisfaktor zwischen 40 und 50. Welche Kaufpreisfaktoren bei Ihrer Wohnung gelten, können Sie beim Makler erfahren oder beim Gutachterausschuss. Und welche Sie als vernünftig erachten, hängt also von ihrem Risikoappetit ab.

Wie sieht es denn bei einer nicht vermieteten Eigentumswohnung aus? Wie bestimmt man hier den Wert? Da ist die Sache schon etwas schwerer. Zunächst könnte man sich anhand des Mietspiegels nach einer realistischen Miete für die Wohnung erkundigen oder auch selbst überlegen, welche Miete man für die Wohnung zahlen möchte. Hat man die Miete bestimmt, kann man über den Kaufpreisfaktor den Wert bestimmen.

Man kann sich aber auch Vergleichspreise pro Quadratmeterwohnfläche von Immobilienportalen oder Gutachterausschüssen besorgen. Diese Werte sind immer Durchschnittswerte. Eine gute Ausstattung hat etwas höhere Werte, eine schlechte Lage natürlich niedrigere Werte. Sie müssen den Wert also in der Regel etwas anpassen.

Hier gibt es zahlreiche Tools im Internet, die solche sogenannten Vergleichswerte benutzen. Auch bei uns auf der Webseite gibt es so ein kostenloses Tool unter duesselraum.de/bewertung.

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