Mieten oder Kaufen - Was lohnt sich mehr?

Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren in solche Regionen vorgestoßen, dass sich viele potenzielle Käufer ihre Wunschimmobilie nicht mehr leisten konnten. Trotzdem behaupten beide Studien, es sei bundesweit deutlich günstiger zu kaufen, als zu mieten. Warum ist das so?

Erstens: Auch die Mietpreise sind stark gestiegen, nicht nur die Kaufpreise. Und zweitens sind die Zinsen stark gefallen. Und zwar so stark, dass eine Immobilie insgesamt in den letzten 13 Jahren in der Gesamtkostenrechnung nicht teurer geworden ist. Diesen Zinsvorteil genießen Mieter nicht. Immobilienpreise sind in Düsseldorf in den letzten 13 Jahren um rund 140% gestiegen, die Mieten um rund 50%. Trotzdem ist die Immobilie insgesamt in 2020 nicht teurer als 2007.

Was sind das eigentlich für Studien? Einmal hat sich das IW, das Institut der deutschen Wirtschaft in Köln damit beschäftigt und einmal das HWWI, also das Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut. Das IW kommt zu dem Ergebnis, dass in 90% der Fälle in Deutschland kaufen die Miete schlägt, beim HWWI sind es allerdings nur 21%. Grund für die Differenz sind unterschiedliche Berechnungsmethoden, auf die wir hier nicht näher eingehen wollen.

Aber beide Ergebnisse sind recht eindeutig: Eigentümer zahlen im Schnitt 50% weniger als Mieter für’s Wohnen. Und: die Schere zwischen den Kosten für Selbstnutzer und den Kosten der Mieter hat sich im letzten Jahr noch einmal geweitet. Es sieht also ganz klar danach aus: Trotz hoher Immobilienpreise gilt bei niedrigen Zinsen weiter, dass Wohneigentum die beste Form der privaten Altersvorsorge ist.

Warum ist das so? Schauen wir uns einmal an, was wir fürs Mieten bezahlen müssen: In der Regel sind dies 25-35% des monatlichen Nettoeinkommens. Tatsächlich ist ein typischer deutscher Hypothekenkredit genauso teuer. Mit dem Unterschied, dass von dem Kredit in der Regel nur 1/3 bis ¼ für Zinsen ausgegeben wird. Der Rest ist Tilgung und das ist eine vermögensbildende Maßnahme. Damit ist klar, dass langfristig gesehen, insbesondere bei steigenden Preisen der Käufer klar die Nase vorn hat.

Generell lässt sich das aber eigentlich nicht sagen. Es gibt unzählige Möglichkeiten von steigenden und fallenden Mieten und Preisen, in dem auch der Mieter die besseren Karten hat. Aber, insgesamt sollte man die Frage kaufen oder mieten nicht rein finanziell sehen. Es ist ja ganz klar auch eine Typfrage. Und da sind Menschen ganz unterschiedlich.

Sie sollten also kaufen, wenn Sie langfristig an einem Orten bleiben möchten, sie die finanzielle Belastung einer Immobilie gut ertragen können, sie ein günstiges Objekt gefunden haben, sie bereit sind, unerwartete Reparaturen zu tragen und sich gerne um Ihre Immobilie kümmern möchten.

Bleiben Sie besser Mieter, wenn Sie eher flexibel bleiben wollen oder müssen, sie mit Schulden eher schlecht schlafen würden, wenn es in Ihrer Stadt gar keine Immobilien mit einem guten Preis/Leistungsverhältnis mehr gibt, sie keine unerwarteten Ausgaben haben möchten und wenn sie die Wohnung einfach nutzen wollen. Sie sehen, finanziell gesehen, spricht viel für den Kauf einer Immobilie, letztendlich müssen sie aber ein Typ für Eigentum sein, damit man auch wirklich ruhigen Gewissens kaufen kann.

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