Abwicklung eines Kaufvertrags

Beim Notarvertrag gibt es drei wichtige Zeitpunkte: Notartermin, wirtschaftlicher Übergang und letztlich der Eigentumsübergang. Zwischen Notartermin und dem wirtschaftlichen Übergang liegen in der Regel 4-6 Wochen Bearbeitungszeit. Im Notartermin passiert erst einmal nicht viel. Der Notar liest den Vertrag vor und Käufer und Verkäufer unterschreiben ihn. Damit ist der Vertrag in der Regel wirksam. Nun macht der Notar sich an die Arbeit und schafft die sogenannten Fälligkeitsvoraussetzungen. Das sind die Voraussetzungen, die notwendig sind, dass der Kaufpreis an den Verkäufer gezahlt wird.

Die wichtigste Voraussetzung ist die Auflassungsvormerkung. Das ist ein Sperrvermerk im Grundbuch. Hier wird der Käufer zum ersten Mal als zukünftiger Eigentümer erwähnt. Der Verkäufer kann nun die Immobilie nicht mehr an jemanden anderen verkaufen.

Eine weitere Voraussetzung ist die Löschung alter Grundschulden: der Käufer erwirbt die Immobilie in der Regel lastenfrei, das heißt ohne die Schulden des Verkäufers. Diese werden aus dem Kaufpreis abgelöst. Oftmals sind noch alte Grundschulden im Grundbuch eingetragen. Der Notar kümmert sich darum, dass diese aus dem Grundbuch gelöscht werden. Er benötigt dazu die Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers.

Die dritte Voraussetzung ist die Eintragung einer neuen Grundschuld. In der Regel finanziert der Käufer den Kaufpreis ebenfalls. Die Bank des Käufers muss also ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden – und zwar im ersten Rang. Das heißt, wenn der Käufer insolvent wird und es wird vollstreckt, möchte die Bank als erstes bedient werden. Manchmal ist die Verwalterzustimmung eine Voraussetzung. Dies ist oft bei älteren Eigentümergemeinschaft der Fall. Der Verwalter muss dem Verkauf zustimmen. Eine Zustimmung darf der Verwalter aber nur aus wichtigem Grund verweigern.

Und wir haben noch eine weitere Voraussetzung: Die Stadt hat in der Regel ein Vorkaufsrecht. Sie muss erklären, dass sie dieses Vorkaufsrecht nicht ausüben möchte. Wenn alle diese Punkte geklärt sind, liegen die Fälligkeitsvoraussetzungen vor. Nun schreibt der Notar einen Brief, die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Der Kaufpreis ist fällig.

Nun sind wir beim zweiten wichtigen Punkt in der Abwicklung des Kaufvertrages: der wirtschaftliche Übergang. Stichtag für den wirtschaftlichen Übergang ist der Tag des Geldeingangs beim Verkäufer. Im Notarvertrag wird in der Regel ein Datum festgelegt, zu dem der Kaufpreis fällig ist. Dieser Termin ist nur gültig, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind. Wenn das Geld vom Käufer gezahlt worden ist, erhält er im Gegenzug die Schlüssel. Ab diesem Zeitpunkt gehen alle Rechte und Pflichten auf ihn über. Im Innenverhältnis zum Verkäufer ist bereits der Käufer der Eigentümer. Nach außen ist jedoch noch alles beim alten. Was sind zum Beispiel Rechte? Ab nun darf der Käufer mit der Immobilie machen, was er will. Er darf drin wohnen, er darf vermieten und Miete einnehmen, er hat also volle Verfügungsgewalt. Zu den Pflichten gehören zum Beispiel die Pflicht zur Zahlung der Nebenkosten und auch die Verkehrssicherungspflicht. Nun geht es zum dritten Zeitpunkt. Es müssen die Voraussetzungen geschaffen werden, dass der Käufer auch als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden kann. Hierfür müssen zwei Bedingungen erfüllt werden. Zunächst muss der Verkäufer bestätigen, dass er den Kaufpreis auch erhalten halt (alternativ muss die finanzierende Bank bestätigen, dass sie den Kaufpreis an den Verkäufer ausgezahlt hat). Der zweite wichtige Punkt ist die Grunderwerbssteuer. Diese sollte vom Käufer zügig nach Erhalt der Rechnung bezahlt werden. Denn erst wenn hier der Nachweis der Zahlung erbracht worden ist, kann der Notar das Eigentum umschreiben.

Nun sind wir beim dritten Zeitpunkt: Nachdem die gerade besprochenen Voraussetzungen erfüllt sind, wird der neue Eigentümer endlich ins Grundbuch eingetragen. Dann ist er auch im Außenverhältnis der Eigentümer. Vom wirtschaftlichen Übergang bis zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch vergehen nochmals circa 4-6 Wochen.

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