Immobilien Düsseldorf: Kaufpreise und Mietspiegel in der Entwicklung 2021 - Immobilienblase?

Durch Klick auf die Stadtteile erhalten Sie mehr Informationen über die jeweilige Entwicklung im Stadtteil. (Datenquelle: Immobilienscout, Juli 2021)

Die aktuellen Entwicklungen für den Raum Düsseldorf 2021 im Überblick

Das Jahr 2020 startet so, wie 2019 geendet ist: wenig Angebote an Immobilien, große Mengen zur Verfügung stehendes Geld durch weiter günstige Hypothekendarlehen und nur wenige Anlage-Alternativen. Diese Situation sorgt für weiter steigende Immobilienpreise auf breiter Front, aber insbesondere in den Metropolen im ersten Quartal 2020. Im Moment gibt es keine Anzeichen für einen stagnierenden oder gar sich abkühlenden Immobilienmarkt. Die Party geht weiter - vorerst.

In Düsseldorf steigen die Preise weiter auf breiter Front. Pro Quartal werden Wohnungen und Häuser um ca. 2-3% teurer. Bei Mieten ist der Anstieg nicht ganz so stark, aber immerhin werden bei Neuvermietung rund 1% höhere Mieten pro Quartal erzielt. Somit können sich Immobilienbesitzer seit 2007 über eine beeindruckende Preissteigerung freuen. Der Anstieg war anfänglich noch linear, mittlerweile scheint er schon exponentiell zu sein.

Erfahren Sie hier, wie sich die Kaufpreisfaktoren (oder auch Ertragsfaktoren bzw. Vervielfältiger) in Düsseldorf 2019 entwickelt haben.

Wie weit steigen die Immobilienpreise in Düsseldorf noch bzw. befinden wir uns in einer Immobilienblase, die bald platzt?

Die Expertenmeinungen gehen hier deutlich auseinander. Während die einen schon seit einigen Jahren vor einer Blasenbildung warnen, die zum Teil auch schon überfällig zum Platzen sei, sehen andere noch lange kein Ende der Fahnenstange und prognostizieren weiter steigende oder zumindest stagnierende Immobilienpreise.

Wie entsteht denn nun eine Immobilienblase?

Zunächst gibt es einen Verkäufermarkt, Die Nachfrage nach Immobilien übertrifft bei weitem das Angebot. Die Preise fangen langsam an zu steigen. Dies ruft im nächsten Schritt die ersten Spekulanten auf den Plan, Immobilienverkäufer verlangen überhöhte Preise, Wiederverkäufer müssen noch höhere Preise verlangen. Mittlerweile liegt eine regelrechte Überbewertung vor. Die Immobilienpreise übersteigen den tatsächlichen Wert von Boden und Gebäude. Der Markt hat nun so eine Dynamik entfaltet, dass die Kaufpreise nichts mehr mit der Entwicklung von Löhnen und Mieten zu tun hat. Die Marktteilnehmer verhalten sich euphorisch, auf breiter Front wird von weiter und schneller steigenden Kursen ausgegangen. Die Preise erreichen ihr Maximum, auf einmal finden sich für überhöhte Preise kein Abnehmer der Immobilien. Verkäufer, die in einer finanziellen Notlage gezwungen sind zu verkaufen, verkaufen nun zu niedrigeren Preisen, eine Abwärtsspirale entsteht. Die Blase ist geplatzt. Die Nachfrage nach Immobilien sinkt. Das Angebot übersteigt die Nachfrage. Immobilienpreise fallen in kurzer Zeit rasant. Ein noch höheres Angebot, Leerstände und fortschreitender Preisverfall sind die Folge. Erst nach einigen Jahren normalisiert sich die Situation wieder.

Schauen wir uns nun die einzelnen Punkte an, sprechen sie für oder gegen eine Blasenbildung?

1. aktuelle Preisentwicklung: In vielen Metropolregionen in Deutschland steigen die Kaufpreise mittlerweile schneller als die Mieten. Dies spricht für eine Blasenbildung. Allerdings: Unverhältnismäßig ist der Preisanstieg nur in wenigen Ballungsräumen. In den ländlichen Regionen besteht in der Regel kein Problem.

2. Finanzierung: Es sind 100% oder sogar 112%-Finanzierungen möglich. Solche Finanzierungen begünstigen eine Blase, jedoch bleiben sie die Ausnahme. In der Regel bringen die Deutschen viel Eigenkapital ein. Kreditvergaberegeln sind insbesondere 2017 nochmal verschärft worden.

3. Spekulationsgeschäfte: Spekulanten sind das notwendige Öl für das Feuer der Blase. Natürlich gibt es in den Ballungsgebieten einzelne Immobilien oder auch Stadtteile, wo Spekulanten am Werk sind und die Preise in die Höhe treiben. Aber, in Deutschland ist eine Spekulation mit Immobilien als Kapitalanlage gar nicht so einfach. Gesetze und Steuerabgaben hemmen Spekulanten. Verkaufserlöse sind erst nach zehn Jahren steuerfrei. Kaufebenkosten betragen in Düsseldorf ca. 12%.

4. Wohnraumsituation: In den Ballungsgebieten ist Wohnraum knapp. Zuzug verschärft die Lage. In Düsseldorf werden nicht genug Wohnungen gebaut. Der Oberbürgermeister hat als Ziel 3000 Wohnungen pro Jahr ausgerufen. Tatsächlich waren es in 2017 nur ca. 2070. Trotzdem stehen in Düsseldorf 3,6% der Wohnungen leer. In ländlichen Räumen gibt es gar keine Wohnungsnot.

Nach den bisher besprochenen Argumenten ist es eher unwahrscheinlich, dass wir uns in einer Immobilienblase befinden, trotz der stark steigenden Preise.

Wieso steigen die Immobilienpreise eigentlich?

Die Entwicklung der Immobilienpreise wird hauptsächlich durch die Zinsentwicklung bestimmt. Der "risikofreie"- Zins, also die Rendite einer zehnjährigen deutschen Bundesanleihe ist von ca. 4% in 2007 auf bis zu -0,7% gesunken in 2019. Mit festverzinslichen Wertpapieren oder Spareinlagen lässt sich kaum Rendite erzeugen. Auf der anderen Seite sind Aktien mit möglichen Renditen von über 20% pro Jahr und gleichem Risiko auch nicht für jeden interessant. Somit stellt die Immobilie mit mittlerer Rendite und überschaubaren Risiko eine interessante Anlage dar. Gleichzeitig gibt es kaum noch Kreditzinsen. Im Oktober 2019 finanzieren Kunden teilweise mit 0,4% für 10 Jahre Laufzeit.

Wie weit steigen die Preise noch und sind Immobilien nicht jetzt schon viel zu teuer?

Mittlerweile empfinden einige Marktteilnehmer die aufgerufenen Preise als zu teuer. Hier lohnt sich ein differenzierter Blick auf das Geschehen, um zu sehen, ob der Eindruck wirklich stimmt. Dazu setzen wir zunächst einmal die Kaufpreise im Verhältnis zu den Mietpreisen. Wie wir oben gesehen haben sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Düsseldorf seit 2007 um ca. 120% gestiegen, während die Mieten "nur" um ca. 43% zugelegt haben. Der entsprechende Rohertragsfaktor (Kaufpreis / Jahresnettomiete) ist dementsprechend von 18,10 in 2007 auf 27,63 in 2019 im Mittel gestiegen.

Der Rohertragsfaktor gibt an, was die Eigentumswohnung in Düsseldorf als Vielfaches einer Jahresmiete gekostet hat bzw. nach wieviel Jahren Mieteinnahmen der Kaufpreis der Immobilie bezahlt ist. Der Kehrwert des Rohertragsfaktors gibt die Rendite des Immobilieneigentümers bezüglich der Mieteinnahmen bezogen auf den Kaufpreis an. Beträgt der Faktor 20, so ist seine jährliche Rendite also 1/20 = 5%.

Im Vergleich zu 2007 dauert es also heute 9 Jahre länger, bis durch Mieteinnahmen der Kaufpreis erreicht ist. Dabei ist die typische Rendite von 5,63% auf 3,62% gesunken. Das heißt also, dass Immobilien deutlich teurer geworden sind?

Betrachten wir nun einmal, wie sich die jährliche Investition in eine Eigentumswohnung in Düsseldorf im Vergleich zu einer jährlichen Investition in den risikofreien Zins (10-jährige deutsche Staatsanleihe) entwickelt hätte.

Wir sehen, dass in 2007 die Vermietung einer Eigentumswohnung eine Rendite von ca. 5,53% gebracht hätte. Die Investition in die Bundesanleihe jedoch eine Rendite von 4,55%. In 2007 war es also gar nicht so attraktiv in eine Immobilie zu investieren. Risikofrei hätte man eine Rendite von 4,55% erzielt, das Risiko der Wiedervermietung, des Mietausfalls und der Reparaturkosten wurde also gerade mal mit einer Überschussrendite von 0,98% belohnt. Die Überschussrendite, also die Differenz zwischen der Immobilienrendite und dem risikofreien Zins ist im Zeitablauf deutlich gewachsen und war in 2019 so groß wie noch nie. Bezogen auf die Überschussrendite lohnt es sich in 2019 also richtig, eine Immobilie zu erwerben. Die Investition in eine Immobilie wird also mit echter Rendite belohnt.

Betrachten wir nun, wie sich die monatlichen Kreditraten im Zeitablauf seit 2007 geändert haben. Ausgangspunkt ist in jedem Jahr der Kauf einer typischen 100m² großen Eigentumswohnung zum mittleren Quadratmeterpreis, wie er oben angegeben ist. Die Wohnung soll voll finanziert werden, zu den in dem Jahr üblichen Kreditzinsen, die Tilgung soll 2% betragen.

Wir sehen, dass die monatliche Kreditrate bei 10 Jahren Laufzeit seit 2007 (kaufkraftbereinigt) deutlich gesunken ist. Darüber hinaus betrachten wir nun nicht die jährliche Aufnahme eines 10-jährigen Kredits, sondern tilgen den Kredit über eine Laufzeit von 25 Jahren komplett. Hier bleibt die monatliche Kreditrate (kaufkraftbereinigt) im Wesentlichen konstant. Das heißt, obwohl die Immobilienpreise stark gestiegen sind, ist die monatliche Belastung für die Immobilie gesunken. Von diesem Standpunkt aus gesehen ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007.

Diese Tatsache beleuchten wir noch von anderen Seiten: Wie hoch sind eigentlich die Gesamtkosten, wenn ich die typische 100m² große Eigentumswohnung über 25 Jahre bis zur Volltilgung finanziere (übliche Kreditzinsen in den jeweiligen Jahren für die Laufzeit und 2% Tilgung, Kauf der ETW zu den mittleren Quadratmeterpreisen des entsprechenden Jahres).

Diese Erkenntnis wird noch durch 2 weitere Betrachtungen untermauert. Dazu schauen wir uns zum einen an, wie groß der Anteil der Darlehensrate am monatlichen durchschnittlichen Haushaltseinkommen in den jeweilen Jahren ist. Zum anderen schauen wir, wieviel Monatsgehälter eines durchschnittlichen Haushaltseinkommen bis zur Rückzahlung des Darlehens verwendet werden.

Der Anteil der Darlehensrate vom monatlichen Haushaltseinkommen bleibt also im Wesentlichen konstant. in 2007 musste man 37,7% des mittleren Haushaltseinkommen für das Darlehen aufwenden und die Wohnung wurde in 113 Monaten vollständig zurückgezahlt. In 2019 sind es 25,4% des monatlichen mittleren Haushaltseinkommens und es dauert 106 Monate bis zur vollständigen Tilgung des Darlehens. Immobilien sind in den letzten 13 Jahren also keinesfalls teurer geworden in der Gesamtkostenrechnung.

Die hier vorgestellte Rechnung lässt allerdings die Kaufnebenkosten außer Betracht. Berücksichtigt man diese, so sieht das Gesamtergebnis durchaus etwas anders aus.

Fazit: Sind Immobilien wirklich teurer als 2007?

Absolut gesehen sind die Kaufpreise für Immobilien seit 2007 stark gestiegen, die Renditen einer Kapitalanlage deutlich gesunken. Berücksichtigt man jedoch die Gesamtkosten, so ist eine Immobilie in 2019 nicht teurer als in 2007. Im Gegenteil, die derzeitige Überschussrendite einer Immobilieninvestition ist sogar attraktiv. Allerdings sind die Kaufnebenkosten deutlich höher als 2007, es ist mehr Eigenkapital notwendig, um diese zu stemmen. Im Vergleich zu 2007 ist somit der Zugang zu Immobilien erschwert.

Insgesamt scheinen wir also von einer Blasenbildung auch in 2019 noch weit entfernt. Berücksichtigt man bei der Finanzierung auch die Kaufnebenkosten (112%-Finanzierungen) sind Immobilien nicht mehr ganz so attraktiv. Dies erhöht auch die Gefahr einer Blasenbildung. Auf der anderen Seite verhindern die hohen Erwerbsnebenkosten kurzfristige Spekulation und wirken somit deutlich einer Blasenbildung entgegen. Insgesamt entwickeln sich die Immobilienpreise in Deutschland viel zu heterogen. Allenfalls in Toplagen scheinen Spekulanten am Werk zu sein. Es fehlt die ausgelassene Partystimmung. Euphorie ist noch nicht in der breiten Masse angekommen. Die Wahrscheinlichkeit nicht in einer Blase zu sein ist größer als umgekehrt.

Was spricht für fallende Immobilienpreise?

Eigentlich nicht viel, außer dass die Preise schon lange stark steigen. Erst bei deutlich steigenden Zinsen werden die Immobilienpreise sinken. Die weltwirtschaftliche Lage, die Lage in Europa und in Deutschland sowie die Inflationsrate sprechen derzeit gegen steigende Zinsen.