Erbbaurecht

Was genau ist ein Erbbaugrundstück? Ganz einfach ausgedrückt bedeutet es: Eigenes Haus auf fremdem Boden. Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, welches dem Inhaber die Befugnis gibt, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten. Das Erbbaurecht wird üblicherweise für 99 Jahre bestellt. Es wird im Grundbuch eingetragen und kann sowohl veräußert als auch vererbt werden. Wie beim Grundstückskauf muss auch der Erbbaurechts-Vertrag vom Notar beurkundet werden. Für das Erbbaurecht wird zusätzlich zum Grundbuchblatt für das Grundstück noch ein eigenes Erbbaugrundbuch angelegt.

Was sind die Vorteile des Erbbaurechts? Erstens, der finanzielle Aufwand ist geringer, da nur das Haus gekauft bzw. gebaut werden muss, nicht aber das Grundstück. Zweitens, der Eigenkapitalanteil ist höher, da nur das Haus finanziert werden muss. Dadurch wird das Darlehen für den Käufer ebenfalls besser.

Was sind die Nachteile des Erbbaurechts? Der über die Jahre des Vertrages zu zahlende Erbbauzins. Das Grundstück ist anders als im Kauffalle niemals abbezahlt. Es kann sein, dass der Erbbauvertrag von einer Partei nicht verlängert wird. In diesem Fall geht das Gebäude zu den vereinbarten Bedingungen in den Besitz des Grundstückseigentümers über. Es besteht immer die Gefahr, dass die vertraglich vereinbarte Heimfallregelung eintritt. Achten Sie hier unbedingt auf die Bedingungen!

Was wird im Erbbaurechtsvertrag geregelt? Im Erbbaurechtsvertrag werden zahlreiche vertragliche Inhalte zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer geregelt und festgehalten. Wesentlicher Bestandteil ist die Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks auf dem Grundstück, sowie dessen Versicherung und möglicher Wiederaufbau bei Zerstörung. Darüber hinaus wird neben dem von dem Erbbauberechtigten zu zahlenden Erbbauzins auch das Tragen von öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben vereinbart. Weitere Punkte sind die so genannte Heimfallregelung, nach der unter bestimmten Voraussetzungen eine Rückübertragung des Erbbaurechts an den Eigentümer des Grundstücks stattfindet, sowie die Zahlung von Vertragsstrafen beim Eintreten bestimmter Eventualitäten. In der Regel wird dem Erbbauberechtigten ein Vorrecht eingeräumt das Erbbaurecht nach dessen Ablauf zu verlängern. Teilweise wird ebenso die Verpflichtung aufgenommen, dass der Grundstückseigentümer das Grundstück nach Ablauf des Erbrechts an den Erbbauberechtigten zu verkaufen hat. Bei Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts hat der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Eigentümers einzuholen. Es wird auch vertraglich geregelt in welcher Höhe die Entschädigung für den Erbbauberechtigten ausfällt, wenn das Bauwerk im Falle eines Heimfalls oder bei Erlöschen des Erbbaurechts an den Eigentümer übergeht.

Das Erbbaurecht kann entweder durch Zeitablauf, also meist nach 99 Jahren, erlöschen oder durch eine individuell zwischen den Parteien geschlossene Vereinbarung. Mit dem Erlöschen fällt das errichtete Bauwerk dem Grundstückseigentümer zu. Dieser muss für das Bauwerk dann eine angemessene Entschädigung entrichten. Wurde die Immobilie zu Wohnzwecken für sozial Schwache errichtet, muss die Höhe der Entschädigung mindestens zwei Drittel des Bauwertes betragen.

Wie wird das Erbbaurecht berechnet? Finanzmathematisch ergibt sich aufgrund des Erbbaurechts ein wirtschaftlicher Vorteil oder Nachteil – je nach Höhe des Erbbauzines, dieser wird also auf den Immobilienwert aufgeschlagen oder abgezogen. Hier wird auch die Heimfallregelung und die Entschädigungszahlung finanzmathematisch abgebildet. Bei der Bewertung der Immobilie wird also das Erbbaurecht korrekt eingepreist, der Unterschied zwischen Erbbaurecht und „normalen Grundstück“ macht sich im Preis bemerkbar. Dennoch sind Erbbaugrundstücke meist nochmal 10-30% günstiger als der finanzmathematische Wert es eigentlich hergibt. Diesen Abschlag nennt man merkantilen Minderwert – also ein Abschlag, der sich finanzmathematisch oder rational nicht begründen lässt. Das liegt einfach daran, dass Menschen Erbbaurecht nicht besonders gut verstehen und ein komisches Gefühl dabei haben, ein Haus auf einem fremden Grundstück zu haben. Und wenn man diesen merkantilen Minderwert erkennt und weiß, dass er keine rationale Bedeutung hat, heißt dies also, man kann beim Erbbaurecht durchaus ein Schnäppchen machen!

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