Eigentumswohnung als Kapitalanlage - Eine gute Investition?

Die wichtigste Kennzahl bei einer Investition ist die Rendite, also der Prozentsatz meines Kapitals, den ich jedes Jahr aus meiner Anlage zurück erhalte. Welche Möglichkeiten habe ich, mein Geld anzulegen? Ich kann mein Geld zum Beispiel in Sparbriefe oder Bundesanleihen anlegen. Dies ist eine ziemlich sichere Angelegenheit, da Deutschland vermutlich niemals pleite gehen wird. Ich bekomme mein Geld demnach auf jeden Fall zurück. Wir sehen: wenig Risiko – wenig Rendite. Der Zinssatz der Bundesanleihen wird auch als „risikofreier Zinssatz“ bezeichnet. Derzeit liegt er bei 0 bis 0.5%.

Eine weitere Möglichkeit der Kapitalanlage sind Aktien. Hier ist oftmals eine Rendite von 20 bis 30% möglich. Aber auch das genaue Gegenteil kann eintreten. Wenn es der Firma gerade nicht gut geht oder schlechte Nachrichten auftreten, muss man zwangsläufig auch mit Verlusten rechnen. Wir sehen: viel Risiko – viel Rendite.

Welche Risiken gibt es bei einer Immobilieninvestition? Wiedervermietungsrisiko und Mietausfallrisko sind hier die Wichtigsten. Wie sieht es mit der Rendite aus? Standardimmobilien in normaler Lage haben in der Regel eine Rendite von risikofreier Zins + 4-5%. Je schlechter die Lage und die Ausstattung, desto höher ist das Risiko, desto mehr Rendite ist notwendig. Je besser die Lage und die Ausstattung, desto geringer das Risiko, desto geringer die Rendite. Wie sieht die Praxis bei vermieteten Wohnungen aus? Bei einer Rendite von 5% ist die Wohnung nach 20 Jahren durch Mieteinnahmen finanziert, bei 4% nach 25 Jahren. Das bedeutet: Eine Wohnung sollte in etwa das 20-25 fache der Jahresmieteinnahmen kosten.

Das sagt auch die Maklerformel: Kaufpreis = Nettomiete x Faktor. Der Faktor ist nichts anderes als der Kehrwert der Rendite: Faktor = 1 / Rendite. Das heisst, mit einer einfachen Überschlagsrechnung nur auf Basis der Mieteinnahmen kann ich abschätzen, ob sich die Investition lohnt. Wichtig ist: Die Rendite sollte nur in besten Lagen unter 4% sein. Wir sehen hier noch etwas ganz anderes: Der risikofreie Zins bestimmt maßgeblich den Wert einer Immobilie. Der Kreditzins ist in der Regel der risikofreie Zins + 1% Marge für die Bank. Steigt also der Risikofreie Zins wieder auf 2%, kostet ein Kredit in der Regel 3% Steigen die Zinsen, sinken die Immobilienpreise, weil der Faktor sinkt! Daher ist eine Investition in Immobilien immer eine Investition in die zukünftige Zinsentwicklung.

Vergleichspreise sind eine weitere Möglichkeit, um zu schauen, ob sich eine Wohnung als Kapitalanlage lohnt. Schauen Sie bei den Immobilienportalen nach Wohnungen in unmittelbarer Nähe und vergleichen Sie die Quadratmeterpreise. Sind diese ungefähr gleich? Hier können sich allerdings Abweichungen aufgrund der Ausstattung oder Mikrolage ergeben, die man anhand der nackten Daten nicht einfach sehen kann.

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