Modernisierungskosten steuerlich geltend machen

Zur Erhaltung der historischen Bausubstanz, werden unter Denkmalschutz stehende Immobilien durch die Bundes- bzw. Landesregierung gefördert. Dies geschieht im Zuge von umfangreichen Sonderabschreibungen, die durch das Steuerrecht geregelt sind. Diese Abschreibungen beziehen sich auf die anfälligen Modernisierungskosten des jeweiligen Baudenkmals.

Soll die Immobilie nach Sanierung vermietet werden, können die Modernisierungskosten in einem Zeitraum von zwölf Jahren steuerlich geltend gemacht werden. In den ersten acht Jahren ist dies im Umfang von 9 Prozent möglich und in den darauffolgenden vier Jahren um jeweils 7 Prozent. Nach Ablauf der zwölf Jahre wären somit volle 100 Prozent der Aufwendungen zur Modernisierung des Objekts steuerlich abgesetzt. 

Wird die Immobilie nach Sanierung nicht vermietet, sondern zur Eigennutzung verwendet, können innerhalb von zehn Jahren jährlich 9 Prozent der Modernisierungskosten steuerlich abgesetzt werden. Das entspricht 90 Prozent der anfallenden Aufwendungen.

 

Vermietung

insgesamt 12 Jahre

8 Jahre á 9 %

4 Jahre á 7 %


100% Modernisierungskosten

Eigennutzung

insgesamt 10 Jahre

 

10 Jahre á 9 %


90% Modernisierungskosten

 

Voraussetzungen für die Steuervorteile

Von den Steuervorteilen für Denkmalimmobilien kann nur dann profitiert werden, wenn das Objekt beim zuständigen Amt für Denkmalschutz offiziell als Baudenkmal eingetragen ist. Hier muss zudem vor Beginn der Renovierungsarbeiten eine entsprechende Genehmigung eingeholt werden.

Besonders wichtig ist, dass die Modernisierung der Immobilie erst nach Unterzeichnung des Kaufvertrages beginnen darf. Jegliche Arbeiten, die zuvor erledigt werden, fallen in den Bereich der Anschaffungskosten und können dementsprechend nicht als Denkmalschutz-AfA abgesetzt werden. 

Allgemein lässt sich sagen, dass sich der Kauf einer Denkmalimmobilie erst dann lohnt, wenn man plant, das Objekt frühestens nach Ablauf der festgesetzten Abschreibungsdauer zu verkaufen.

Der Standort ist entscheidend

Besonders in Großstädten, wie Berlin oder München, werden Baudenkmäler zunehmend attraktiver für Investoren und Privatleute. Aber auch in kleineren Städten mit historisch geprägtem Wohnumfeld lässt sich eine Wertsteigerung feststellen. Wer sich für den Erwerb einer Denkmalimmobilie interessiert, sollte sich auch das direkte Umfeld anschauen. Grundsätzlich beliebt sind Objekte mit einer ausgeprägten Infrastruktur. Apotheken, Ärzte, Einkaufsläden, Schulen und Kindergärten in näherer Umgebung steigern die Chance auf eine zügige Vermietung bzw. einen schnellen Wiederverkauf.

 

Steuern sparen mit Denkmalschutz-AfA - Beispielrechnung

Herr Mustermann kauft eine Denkmalimmobilie zum Preis von 140.000 Euro (Grundstückswert: 90.000 Euro). Nach Erwerb investiert er insgesamt 500.000 Euro in die Modernisierung des Objekts. Nun hat er die Möglichkeit, neben der linearen Abschreibung für den Gebäudewert, auch die Renovierungskosten über die Denkmalschutz-AfA steuerlich abzusetzen. Auch die Zinsen für das aufgenommene Bankdarlehen in Höhe von 575.000 Euro kann er geltend machen. 

Um nun sein zu versteuerndes Jahreseinkommen zu berechnen, wird folgende (vereinfachte) Rechnung verwendet:

 

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 55.000 Euro
 + Mieteinnahmen der Immobilie 20.000 Euro
    - Denkmalschutz-AfA (9% von 500.000 Euro) 45.000 Euro
    - lineare AfA (2,5% von 50.000 Euro) 1.250 Euro
    - Zinsen (1,6% von 575.000 Euro) 9.200 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 19.550 Euro

 

Nach Ablauf der ersten acht Jahre verringern sich die Denkmalschutz-AfA auf 7 Prozent. Die (vereinfachte) Berechnung würde sich nun wie folgt verändern:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 55.000 Euro
 + Mieteinnahmen der Immobilie 20.000 Euro
    - Denkmalschutz-AfA (7% von 500.000 Euro) 35.000 Euro
    - lineare AfA (2,5% von 50.000 Euro) 1.250 Euro
    - Zinsen (1,6% von 575.000 Euro) 9.200 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 29.550 Euro

 

Sind insgesamt zwölf Jahre vergangen, entfallen die gesamten Denkmalschutz-AfA komplett. Das Jahreseinkommen würde sich dann wie folgt (vereinfacht) zusammensetzen:

zu versteuerndes Jahreseinkommen (alt) 55.000 Euro
 + Mieteinnahmen der Immobilie 20.000 Euro
    - Denkmalschutz-AfA (0%) 0 Euro
    - lineare AfA (2,5% von 50.000 Euro) 1.250 Euro
    - Zinsen (1,6% von 575.000 Euro) 9.200 Euro
zu versteuerndes Jahreseinkommen (neu) 64.550 Euro